Выгодно ли данное решение УК для собственников дома?

Выгодно ли данное решение УК для собственников дома?

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Что делать жильцам многоквартирного дома, если от них отказалась управляющая компания

Для каждого дома обязательно выбирается управляющая компания, в обязанности которой входит управление строением, его ремонт и благоустройство. Но нередко от старых домов отказываются УК, поэтому жители таких зданий сталкиваются с серьезными проблемами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Может ли УК отказаться от дома

Данные компании имеет право самостоятельно выбирать дома, с жильцами которых будут составлены контракты. Поэтому если фирма за месяц до окончания срока действия договора сообщают об отказе от пролонгации, то далее она перестает заниматься управлением конкретного дома.

После расторжения контракта отправляются жильцам квитанции от непосредственных ресурсных компаний за коммунальные услуги. В доме не проводятся периодические ремонтные работы, а также не моются полы и не выполняются иные аналогичные платные действия.

Правомерные причины

УК могут отказываться от домов по разным основаниям. К ним относится:

  • нарушение значимых пунктов договора жильцами дома;
  • у компании отзывается лицензия на работу;
  • банкротство организации;
  • компания не желает заниматься ремонтом и управлением старых домов, являющихся проблемами, так как постоянно возникают разные серьезные нарушения, требующие вложения значительных средств;
  • отсутствие оплаты от большинства жильцов дома.

Как проверить законность отказа УК от дома? Фото: 101urist.com

Независимо от причины расторжения контракта компания должна позаботиться о том, чтобы отношения были прекращены законным способом.

Порядок отказа от дома

Если УК по разным причинам желает отказаться от какого-либо строения, то ее работники должны хорошо разбираться, как именно осуществляется данный процесс. Поэтому выполняются последовательные действия:

  • организуется собрание жильцов;
  • на нем уведомляются все собственники квартир в доме, что компания отказывается от управления строением;
  • могут предлагаться варианты составления соглашения для разрешения конфликтных ситуаций;
  • если невозможно прийти к консенсусу, то прекращается сотрудничество;
  • составляется и подписывается протокол собрания;
  • компания обращается в администрацию региона с заявлением, где указывается на прекращение работы с конкретным домом;
  • собственники жилья принимают строение от фирмы на основании специального акта;
  • работники УК передают нужные документы по дому в жилищный надзор и налоговую инспекцию.

Как юридически оформить

Если инициатором расторжения отношений выступает сама компания, то для этого могут выбираться разные способы:

  • по взаимному согласию, если большинство жильцов дома желают прекратить сотрудничество, для чего подписывается мирное соглашение;
  • с помощью арбитра, для чего подается иск в суд, но для этого должны иметься веские основания, например, отсутствие платы или изменение обстоятельств функционирования у УК;
  • в одностороннем порядке, если жильцы нарушают существенные условия соглашения, что приносит к нанесению серьезного ущерба компании.

Что делать жильцам, если от дома отказалась УК, смотрите в видео:

Могут применяться и другие основания для расторжения сотрудничества, но они должны предусматриваться контрактом.

Какие требуются документы

Если УК принимает решение отказаться от многоквартирного дома, то ее работниками подготавливается необходимая документация для этих целей. Бумаги должны передаваться жильцам строения и разным государственным органам. К этим документам относится:

  • правильно составленное обращение к собственникам квартир в доме, где указываются основания для расторжения договора;
  • акт в жилищную инспекцию;
  • обращение в администрацию региона;
  • бумаги с информацией об особенностях сотрудничества за последние два месяца;
  • выписки с лицевых счетов;
  • отчет о тратах;
  • протоколы собраний;
  • контракты, заключенные с подрядчиками;
  • описание имущества дома.

Отказ в связи с потерей лицензией

Наиболее популярной причиной отказа УК от дома является то, что организация просто теряет право заниматься управлением домов в связи с потерей лицензией на такую деятельность. Наиболее часто лицензия отзывается по следующим причинам:

  • фирма неправильно оформляет протоколы собрания собственником дома;
  • отсутствуют нужные сведения в документах;
  • не размещается информация о работе компании в открытых источниках.

Необходимые документы при отказа УК от дома. Фото: 101urist.com

Если отказывается жилищная инспекция выдавать лицензию УК, то такое решение должно быть мотивированным. Компания должна оповестить жильцов о потере разрешения на работу, что приводит к расторжению сотрудничества.

Как отстаивается право управлять домом

УК может лишиться лицензии только при наличии веских оснований. По ст. 198 ЖК должны выполняться следующие требования:

  • фирме предлагается возможность устранить нарушения;
  • осуществляется повторная проверка;
  • если не устраняются нарушения, то по решению суда отзывается лицензия.

Компания может отстоять свои права, если докажет, что ею не были нарушены требования законодательства. Для этого составляется иск в суд.

Если же фирма лишается лицензии, то по ст. 200 ЖК в течение 30 дней жильцы дома должны заключить договор с другой компанией или найти иной способ управлять домом.

Что делать, если от дома отказалась управляющая компания

Если УК отказывается от управления домом, то жильцы должны выбрать новую УК. Для этого могут использоваться разные способы:

  • проведение общего собрания, где выбирается новая организация;
  • обращение в местную администрацию;
  • выбор управляющей компании через жилищную инспекцию.

Как судить с управляющей компанией и выиграть, расскажет это видео:

Заявки от новых УК должны направляться в местную администрацию и представителю собственников квартир в доме. Все представители компаний обязаны предоставить максимум информации о своей работе владельцам квартир.

Это же осуществляется, если не получается выбрать одну фирму. Если же выбирается компания, то с ней обсуждаются все нюансы, после чего подключается договор. После этого управление домом передается новой организации.

Заключение

Таким образом, отказ УК от дома может осуществляться по разным причинам. Процедура должна выполняться в правильной последовательности действий. Сами жильцы могут отказаться от фирмы, если она не исполняет свои обязательства по соглашению.

Для этого должно приниматься соответствующее решение на собрании дома, после чего с новой выбранной организацией составляется контракт.

Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?

— Обязан ли новый собственник, который приобрел в собственность коттедж, часть жилого дома или половину дуплекса без внутренней отделки у частного лица, платить управляющей компании жилого комплекса, где этот объект находится? При условии, что он не заключал договор с управляющей компанией, так как пока не собирается заниматься ремонтом и отделкой и не собирается там жить. И имеет ли право управляющая компания потом задним числом затребовать у него эти платежи, когда собственник займется отделкой и строительством?

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Желание сэкономить это нормально, но нужно понимать, что экономия не должна быть во вред себе. Здесь актуальна поговорка «мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи». Собственник должен осознавать, что в случае отсутствия платежей за эксплуатацию он не может рассчитывать на полноценную безопасность и охрану, на поддержание в исправном состоянии инженерных сетей, на чистоту и регулярный вывоз мусора, покрашенные заборы, подстриженные газоны и т. д. Ведь однажды эта собственность ему все равно понадобится, даже если не прямо сейчас.

Главная проблема управляющих компаний это невозможность собрать 100% платежей: хорошо, если эта цифра составит 60-70%, это считается нормой. Получается, 30-40% жителей поселка не платят за то, чем пользуются на постоянной основе. Новые собственники, купившие участок или дом в поселке на вторичном рынке, также часто не хотят ни за что платить. Мол, мы приобрели право собственности на недвижимое имущество, но не подписывали договор эксплуатации значит, можно за эксплуатацию и не платить. Однако в такой ситуации собственник гарантированно получит конфликт и с управляющей компанией, и с теми собственниками, которые исправно оплачивают эксплуатационные расходы.

Кроме того, нужно понимать, на чьем балансе находятся коммуникации и образовано ли в поселке ТСН (ТСЖ). Например, по закону вас могут обязать платить взносы за использование земель общего пользования, даже если вы не вступали в ТСН. Если же управляющая компания действует на основании договора с каждым собственником отдельно (без образования ТСН), тогда она, вероятно, держит на своем балансе все сети поселка, включая дороги. В таком случае есть масса способов осложнить жизнь неплательщика. Например, вас могут не пропустить в поселок на автомобиле, а пустить только пешком или не подключить к отдельным инженерным сетям.

Вопрос владельца «А могу ли я не платить?» напрямую связан с тем, какой уровень жизни ему нужен в поселке и в каком состоянии он хочет видеть свою личную собственность. Задним числом вас заставить платить не могут: только в случае, если у предыдущего собственника была жесткая связка обязательств по оплате эксплуатации, подключению и пользованию инженерными сетями поселка. Тогда, если вы пользовались сетями, вас могут обязать оплатить задолженность предыдущего собственника. Опять же в том случае, если вы являетесь его преемником по договору на пользование сетями. Однако это уже повод для судебных разбирательств: только суд может установить истину и обязать нового владельца выплатить долг управляющей компании.

Отвечает ведущий юрисконсульт Центра правового обслуживания Владимир Бражников:

Из вопроса следует, что в данном случае речь идет об отношениях собственника жилья с управляющей компанией, обслуживающей жилищный комплекс, вероятнее всего коттеджный поселок, на территории которого расположены отдельно стоящие коттеджи и/или жилые дома на одну или несколько семей. Договор с управляющей компанией заключается на основании решения общего собрания собственников жилых помещений, которое является обязательным для всех владельцев, в том числе и для тех, которые не участвовали в голосовании. Отсутствие договора с управляющей компанией, при условии оказания услуг надлежащего качества, не является основанием для невнесения платы.

Неиспользование собственниками помещений также не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В связи с этим собственник жилой недвижимости, расположенной на территории коттеджного поселка, обязан оплачивать управляющей компании фактически предоставленные услуги даже при отсутствии подписанного с управляющей компанией договора и даже в том в случае, если он там не проживает.

При наличии задолженности по оплате фактически оказанных услуг управляющая компания вправе взыскать с собственника жилой недвижимости образовавшуюся задолженность в судебном порядке.

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхардт:

Здесь необходимо уточнить следующее: договор не был заключен лично с вами или не было общего собрания жильцов с выбором управляющей компании? Если у дома есть правомочная управляющая компания, платить вам придется. Даже в том случае, если вы не подписывали с ней договор, так как ваши обязанности возникают на основании положений ЖК РФ.

Другое дело, когда управляющая компания не выбиралась общим собранием жильцов, а была назначена застройщиком или местной администрацией. Тогда можно отказаться от услуг такой компании. Для этого нужно собрать общее собрание жильцов, выбрать управляющую компанию и платить уже выбранной организации. При возникновении претензий можно сослаться на мнение Генеральной прокуратуры, считающей, что, в соответствии с п. 2 ст. 161 и ст. 44 Жилищного кодекса РФ, выбор управляющей компании законодательно отнесен к компетенции собственников помещений в многоквартирном доме. Но сделать это нужно в течение года после сдачи дома, иначе, согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ, управление будет закреплено за УК, выбранной местной администрацией.

Читать еще:  Действия кредитора при ликвидации ООО должника

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Выгодно ли данное решение УК для собственников дома?

Как правило на семинара в интернете говорят нам в основном об административных наказаниях управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК и руководителей этих организаций за нарушения при осуществлении управления МКД. Но мало кто напоминает руководителям и Управляющим Организациям о том, что при выявлении различных правонарушений могут применять не только административные меры наказания, но и уголовные!

Сегодня мы хотим подробно разъяснить тему ответственности руководителей Управляющих Организация сферы ЖКХ с точки зрения уголовного наказаний: за что могут привлечь руководителя УО и УК, ТСЖ, ЖСК к уголовному наказанию?

Административные правонарушения в России строго регламентируются КоАП РФ и ЖК РФ и ,наверняка, все руководители и председатели, знакомы как с перечнем правонарушений, так и с соответствующими штрафными санкциями. Уголовная ответственность в сфере ЖКХ при осуществлении деятельности по управлению МКД наступает реже.

Юристы ЖКХ-Проф подготовили для вас перечень деяний, за которые УК, ТСЖ и ЖСК, в том числе и их руководители, могут быть привлечены к уголовной ответственности в 2019-2020 гг..

В соответствии с нормами УК РФ уголовная ответственность может наступить как по общим основаниям для всех физических лиц в РФ, так и при совершении действий (или бездействий), связанных конкретно с деятельностью по управлению жилыми домами. Мы рассмотрим подробнее ответственность и наказания, связанные именно с профессиональным управлением многоквартирных домов:

1. Подделка протоколов и решений общих собраний собственников

Большинство руководителей и председателей знают о том, что подделка протоколов и/или решений собственников на общем собрании подлежит уголовной ответственности, – ч.ч. 1 ст. 327 УК РФ.

Ответственность руководителя УО:

Подделка, изготовление или оборот поддельных документов в соответствии с действующим законодательством карается принудительными работами или лишением свободны на срок от нескольких месяцев до 4 лет. А также мерой пресечения может быть штраф в размере до 80 тыс.рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 месяцев.

2. Ненадлежащее исполнение обязанностей и причинение крупного ущерба или вреда здоровью в связи с этим

Нередко наказывают руководителей УК, ТСЖ и ЖСК за причинения тяжкого вреда здоровью или смерти физ.лицам по причине того, что УО ненадлежащим образом выполняла обязанности по содержанию и ремонту МКД.

Примеры знакомы всем: гибель людей из-за неисправности лифта, обрушения балконной плиты, сход льда или снега с крыш (что особо часто случается в Санкт-Петербурге).

Ответственность руководителя УО:

Если был причинен тяжкий вред здоровью по неосторожности (ст. 118 УК РФ) руководителю или председателю грозит штраф в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период до 6 месяцев, либо обязательные работы на срок до 48 часов, исправительные работы на срок до 2 лет, либо ограничением свободы на срок до 3 лет.

Если из-за ненадлежащего выполнения обязанностей по содержанию и ремонту МКД кто-то погиб, то судить руководителя УО будут по ч. 2 ст. 109 или ч. 3 ст. 238 УК РФ. Наказываются данные преступления по разному в зависимости от степени ущерба и количества пострадавших лиц.

Ответственность руководителя УО:

исправительные или принудительными работы на срок до 4 лет, либо ограничение или лишение свободы на срок до 4 лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью как на определенный срок, так и без такового.

Если УО отключила в квартире электроэнергию и это стало причиной крупного ущерба имуществу собственников или всего дома, причинило тяжкий вред здоровью или, что еще хуже, привело к смерти человека, то руководителя или председателя будут судить по ч.ч. 1, 2 ст. 215.1 УК РФ. Важное условие: судом должно быть установлено, что действия УО по отключению/ограничению КУ были незаконными и именно они привели к ущербу.

3. Присвоение имущества собственников или платежей за ЖКУ

Руководители и/или сотрудники управляющих организаций, в том числе ТСЖ и ЖСК также могут быть привлечены уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством по статье мошенничество.

Самыми частыми преступлениями оказываются махинации, связанные с ОИ собственников, его ремонтом, а также расходованием средств, оплаченных собственниками за КУ и капремонт. Данные преступления попадают под статью мошенничество с использованием служебного положения – ч. 3 ст. 159 УК РФ.

Если преднамеренное неисполнение договоров стало причиной ущерба дому в крупном (от 3 млн рублей) или особо крупном (от 12 млн руб.) размере, то ответственность судом будет определена по ч.ч. 5, 6, 7 ст. 159 УК РФ.

Также УО могут попасть под уголовную ответственность при управлении многоквартирными домами за присвоение или растрату имущества собственников, их денежных средств с использованием служебного положения. Это может быть как присвоение платежей собственников за ЖКУ, так и продажа каких-либо элементов или объектов, входящих в состав общего имущества собственников, заключение заведомо невыгодных сделок. Пример: На УО завели уголовное дело за хищение денежных средств собственников. Виновного осудят по ч.ч. 3, 4 ст. 160 УК РФ.

Ответственность руководителя УО:

Штраф до 120 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 1 года, либо обязательными или исправительными работами на срок от 360 часов до 1 года, ограничением свободы до 2 лет, принудительными работами до 2 лет лет, либо арестом до 4 месяцев или лишением свободы до 2лет.

4. Деятельность УО без лицензии и уклонение от уплаты долгов

Руководителей или председателей управляющих организаций могут осудить, если УО, возглавляемая им, занималась управлением МКД без лицензии. Если УК, ТСЖ или ЖСК собирала с собственников платежи и получила от своей незаконной деятельности доход или причинила ущерб свыше 2,25 млн рублей, то ответственность попадает под ч. 1 ст. 171 УК РФ в случае. Если сумма ущерба в итоге превысила 9 млн рублей, то обвинители будут апеллировать к ч. 2 ст. 171 УК РФ.

Ответственность руководителя УО:

штраф от 100 до 500 тыс руб или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период 1-3 лет, принудительными работами или лишением свободы до 5 лет со штрафом в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 мес.

Не стоит забывать, что руководителя УК или председателя ТСЖ/ЖСК могут наказать по этим статьям за иную деятельность без получения лицензии на определенный вид деятельности, принесшую большую прибыль: на вывоз ТБО, обслуживание лифтового оборудования или оборудования пожарной безопасности и пр.

Также все вы хорошо знаете, что за УО могут лишить лицензии за непогашение долгов перед РСО . Однако мало кто помнит, что уклонение от уплаты долга в сумме более 2,25 млн рублей после того, как задолженность был уже подтверждена в судебном порядке, руководителя организации могут привлечь к уголовной ответственности по ст. 177 УК РФ.

Ответственность руководителя УО:

штраф до 200 тыс.рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 18 месяцев, обязательными работами на срок до 480 часов или принудительными работами до 2 лет, арестом или лишением свободы на срок до 2 лет .

5. Проникновение в квартиру без разрешения проживающих

Сотрудникам УК, ЖСК или ТСЖ в некоторых ситуациях необходимо попасть в квартиры собственников: например, для осмотра общедомовых коммуникаций, которые проходят через квартиры, для проверки приборов учёта. Они имеют на это право согласно пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354. Однако УО не имеют право врываться в квартиры без разрешения их собственников.

Если сотрудники УО проникли в квартиру без разрешения собственника, то законодательство расценивает действия сотрудников как незаконное проникновение в жилое помещение против воли проживающих с использованием служебного положения – ч. 3 ст. 139 УК РФ.

штраф до 40 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 3 мес, либо обязательными работами на срок до 360 часов, исправительными работами на срок до 1 года или арестом на срок до 3 месяцев.

6. Нарушение требований безопасного проживания в доме из-за действий или бездействия УО

Как мы все помним, УК, ЖСК и ТСЖ отвечают за содержание и ремонт ОИ в МКД, а также за создание условий для безопасного проживания люде. Если же из-за ненадлежащего исполнения УО своих обязанностей произошёл несчастный случай, в результате которого сильно пострадали или даже погибли жители дома, руководитель и сотрудники УО будут наказаны по УК РФ.

Нарушение требований безопасности при проведении строительных работ: При проведении ремонтных работ в доме на человека/людей обрушились строительные леса, возведённые для ремонта фасада дома, или он/они отравились газом, парами красок, что причинило тяжкий вред здоровью. К негативным последствиям относят потерю слуха, зрения, психические расстройства, утрату трудоспособности и пр. Судить ответственных будут по ч.ч. 1–3 ст. 216 УК РФ.

Требований пожарной безопасности: В соответствии с договором управления УО отвечает за пожарную безопасность в доме, в том числе следит за тем, чтобы не были захламлены коридоры, пожарные выходы, открывались входные двери, в надлежащем состоянии содержалась электропроводка в доме и пр. Если в доме случится пожар, огонь причинит значительный ущерб имуществу/здоровью людей, кто-то погибнет, и вина УО в этом будет доказана, то судить виновных будут по ч.ч. 1–3 ст. 219 УК РФ

Нарушение санитарно-эпидемиологических правил: Руководителя и сотрудников УО будут судить по УК РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических правил в случае распространение в доме или на придомовой территории крыс, которые являются переносчиками опасных заболеваний. Если это станет причиной массового заболевания или отравления людей, то УО, не принявшую вовремя мер по дератизации, ждёт наказание по ч.ч. 1, 2 ст. 236 УК РФ.

Штраф до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 месяцев, ограничением свободы до 3 лет, принудительными работами или лишением свободы до 7 лет с лишением права занимать определенные должности.

Уголовная ответственность в отношении руководителей УО предусмотрена дополнительно в том случае, если они не исполнили требования вступившего в силу судебного акта или препятствовали их исполнению (ст. 315 УК РФ).

Главной особенностью почти всех ситуаций, когда руководителям УК, ТСЖ и ЖСК грозит уголовная ответственность за их действие/бездействие при управлении УО и МКД, является причинение ущерба в крупном и особо крупном размере,причинение вреда здоровью или же смерть одного или более лиц. При этом использование сотрудниками своего служебного положения при совершении противоправных действий отягчает их вину и делает наказание за них более строгим. УК РФ по указанным выше преступлениям предусмотрены разные виды наказаний.

Читать еще:  Декларация ндс импорт из белоруссии образец

Специалисты ЖКХ-Проф помогают руководителям управляющих организаций как Санкт-Петербурга, так и др.городов России избежать уголовной ответственности с помощью предварительных и своевременных консультаций.

Управляющая компания: что необходимо о ней знать

Управление многоквартирным домом – важный вопрос, решение которого связано с поддержанием комфорта и безопасности для жизни в нем. Оно подразумевает организацию благоприятных условий, обеспечение безопасности, должного функционирования и эксплуатации дома. Однако не всем известно то, как именно реализуется управление, что именно представляет собой данный механизм и какое участие в нем могут принять владельцы жилья. Законодательство допускает управление многоквартирным домом свыше 30 помещений через ТСЖ или посредством управляющей компании (УК). Второй случай мы и рассмотрим в данной статье.

Для чего нужна управляющая компания

Управляющая организация регулирует и организует все то, что относится к содержанию дома и придомовой территории, обеспечению должного функционирования здания и его систем. УК решает проблему оказания коммунальных услуг и снабжения энергетическими ресурсами, готовит строение к зимнему сезону, поддерживает работу счетчиков и инженерно-технических сетей и оборудования. Для реализации поставленных задач управляющая компания должна налаживать сотрудничество и заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Одновременно УК следит за тем, чтобы жильцы честно пользовались предоставляемыми ресурсами, и выявляет злоупотребляющих нарушителей.

УК проводит осмотр общедомового имущества – обычно дважды в год, но также внепланово в непредвиденных случаях и чрезвычайных ситуациях – и устраняет все обнаруженные дефекты и поломки. При этом свои действия и порядок работ УК должна согласовывать с собственниками жилья. Содержание подъезда в чистоте, организация санитарной уборки, озеленение придомовой территории также относятся к задачам управляющей инстанции.

Управляющая компания должна поддерживать связь и организовывать собрания с владельцами жилья минимум раз в год, а также отчитываться перед ними в проведенной работе. Еще до заключения договора гражданам должна быть доступна основная информация о финансово-хозяйственной активности организации, условиях, порядке и стоимости предоставления ею услуг. То есть граждане должны знать, на что им рассчитывать, сколько придется платить за жилье и так далее. Бремя оплаты содержания дома ложится на них с момента оформления квартиры в собственность.

Обращаем ваше внимание на то, что Минстрой разработал проект этой осенью, согласно которому управляющие организации будут лишены права сбора средств за жилищно-коммунальные услуги. Предполагается оставить оплату непосредственно за управление, а деньги за ЖКХ должны будут перечисляться прямо ресурсоснабжающим организациям. По мнению специалистов департамента, данные меры поспособствуют решению проблемы с долгами за услуги ЖКХ. Немалая часть таких платежей задерживается по вине управляющих компаний.

Что касается случаев невыполнения УК своих обязанностей, любой собственник может написать жалобу на имя ее руководителя, а если та остается проигнорированной, подать жалобу в Мосжилинспекцию и Роспотребнадзор, обозначив требования провести проверку УК и привлечь ее к ответственности. Если жалобы в данные структуры также не принесли положительного результата, появляется смысл обратиться за восстановлением справедливости в суд, особенно если были понесены серьезные убытки. Если же средства еще не вносились, а услуга так и не была предоставлена, соответствующее решение общего собрания позволяет ее не оплачивать. Возможно, стоит также поднять вопрос о выборе новой управляющую компанию.

Порядок выбора УК

Собственники жилья в многоквартирном доме имеют право выбрать как сам способ управления, так и управляющую компанию в ходе общего собрания. Для того, чтобы решение стало действительным, в собрании должно участвовать более 50% собственников, каждый из которых в последующем подпишет договор с отобранной УК. На самом собрании составляется протокол, где и указывается выбор участников. Принятое решение распространяется на всех собственников в доме.

«Кроме собственников никто не вправе инициировать такие общие собрания. Помочь же в организации, подготовке и проведении собрания могут либо другие УК (за право управления МКД), либо некоторые юридические конторы (за вознаграждение)», – сообщает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

Определяясь с выбором управляющей организации, можно провести несколько собраний, и на одну из встреч полезно будет пригласить представителей подобранной УК, чтобы напрямую задать интересующие вопросы и коллективно выяснить все детали. Поскольку бывает проблематично собрать вместе более половины собственников, допускается возможность проведения заочного голосования по бюллетеням. Чисто теоретически заняться этим может и один человек, но эффективнее организовать активную инициативную группу. Собственники, проголосовавшие на очной и заочной части собрания заполняют один и тот же Бланк Решения.

В настоящее время, если собственники за год так и не определились со способом управления, муниципальные власти должны организовать открытый конкурс, по результатам которого будет назначена УК. После его проведения орган местного самоуправления знакомит собственников с результатами конкурса и условиями договора управления. В данном случае собственники обязаны заключить договор с выбранной организацией, хотя имеют право впоследствии сменить ее. Если управление так и не реализуется, каждый собственник имеет право направить в суд требование обязать муниципальные органы решить данный вопрос.

На данные процедуры обычно уходит немало времени. В связи с этим недавно был подготовлен проект Постановления Правительства РФ, регламентирующий ситуацию, когда так и не был выбран или осуществлен способ управления в многоквартирном доме. Предлагается дать местным властям право самим назначать временную УК и заключать с ней договор временного управления. Существует опасение, что с принятием новых норм некоторые муниципалитеты начнут специально проводить конкурсы так, чтобы впоследствии те оказывались недействительными, а муниципальные власти могли назначить собственных управляющих. Но дело в том, что нередкими оказываются случаи, когда многоквартирный дом подолгу остается вообще без управления, буквально брошенным. Поэтому реализацию постановления власти сочли необходимой.

Между управляющей компанией и собственниками квартир в доме заключается договор, где устанавливаются права и обязанности его участников, перечень услуг, оказываемых УК, указываются стороны и объект договора (т.е. передаваемое имущество), содержится подробная информация об объекте, отчеты о работе УК, определяется порядок использования общедомовых помещений, сумма, выплачиваемая с одного кв. м, и другие услуги и платежи, на которые согласились собственники. Здесь важно знать, что балкон в договор не включается, так как в отличие от лоджии не относится к площади квартиры, за которую нужно платить. Рекомендуется прописать в документе порядок предоставления отчетности управляющей организацией и содержание данного отчета.

Как показывает практика, договор управления обычно составляет и предлагает непосредственно УК. Собственникам при этом необходимо помнить, что они имеют право на корректировку его условий – изменения согласуются между участниками на общем собрании.

Итак, мы разобрались с общим порядком выбора УК, но как же появляется управляющая компания у новостройки, когда проведение общего собрания еще не возможно, а следить за ЖК уже необходимо?

Кто выбирает УК для новостройки

В данный вопрос внес ясность генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

Первоначально управляющую организацию выбирает застройщик – о ее выборе стоит позаботиться еще до того, как он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Согласно закону договор управления между компанией-застройщиком и выбранной им УК заключается в течение пяти дней после получения упомянутого разрешения. Инициативные дольщики могут договориться с застройщиком о совместном выборе УК, хотя в данном случае тот не обязан учитывать их мнение.

В течение двадцати дней после выдачи разрешения на ввод здания в эксплуатацию муниципальный орган размещает на официальном сайте объявление о проведении открытого конкурса по отбору УК, который проходит не позднее чем в течение сорока дней с момента публикации данного извещения.

Однако собственники имеют право уже на раннем этапе провести общее собрание, чтобы самостоятельно выбрать УК. Это можно сделать до того, как муниципальные власти опубликуют информацию о проведении конкурса, и при том условии, что в доме продана большая часть квартир, то есть в голосовании примет участие более 50 % собственников.

Застройщик и УК представляют определенные документы при заключении договора, и для жильцов будет не лишним проверить их содержание. В пакет входит учредительная документация обеих сторон, проект новостройки и проектная декларация, перечень общедомового имущества, выписки из реестра с данными о собственниках, ИНН и ОГРН управляющей компании, справка о ее директоре и двух сотрудниках, которые сдают экзамен для получения лицензии на право управления многоквартирным зданием, а также сама лицензия.

В последние годы популярна практика учреждения застройщиком собственных управляющих компаний. Бытует мнение, что обслуживание у них обходится дороже, но положительная сторона таких организаций в «преемственности» взаимоотношений Застройщик-Собственник-УК, как объясняет Кирилл Игнахин: «В большинстве случаев такая УК является последователем методов, принципов и подходов Застройщика к объекту после его формального ухода с площадки, проявляя повышенную ответственность как к содержанию общего имущества, так и к происходящему на объекте в целом».

Когда и как можно поменять УК

Так или иначе, если вас что-то не устраивает в настоящей управляющей компании как собственник вы вправе сменить ее. Ранее для этого необходимо было доказать несоблюдение (или ненадлежащее исполнение) договора управляющей компанией. Однако немногие знают, что по новым законодательным нормам, выбрать новую управляющую организацию собственники могут по собственному желанию несмотря на отсутствие у нее серьезных нарушений, а просто потому, что им так хочется. Закон позволяет изменить УК или выбрать иной механизм управления в любое время согласно решению общего собрания или по обращению собственников жилья в городскую администрацию с просьбой о проведении открытого конкурса.

Прежнюю УК необходимо письменно уведомить о ее смене в ходе пяти рабочих дней. С новой компанией заключается договор при участии более 50% собственников жилья. Оплаты во вновь избранную организацию производятся лишь с момента включения дома в лицензию данной УК, которое осуществляют органы ГЖН.

На что обратить внимание при выборе УК

Напоминаем, что, прежде всего, компания должна быть допущена к управлению многоквартирными домами, что подтверждается соответствующей лицензией. Многие виды работ по обслуживанию дома требуют сертификации, потому каждой УК необходимо организовывать постоянное обучение и повышение квалификации сотрудников, хотя как раз на этом некоторые компании экономят. Из-за дефицита сертифицированных специалистов, многие проблемы решаются с задержкой.

Обратите внимание на то, как долго компания работает в области управления таким жильем. Лучше выбирать «зрелые» организации с опытом от пяти лет, которые уже наладили процессы управления и необходимое сотрудничество, а также собрали достаточное количество отзывов, чтобы клиенты могли судить об их работе. При этом лучше исходить не из размещенных на официальном сайте компании комментариев (нередко выборочных), а реальных мнений, которыми делятся ее клиенты на независимых форумах или в реальной жизни. Простой способ – спросить у пенсионеров, которых легко найти на лавочках вблизи дома. Если существуют какие-либо проблемы, они наверняка об этом расскажут. Не поленитесь осмотреть дома, находящиеся в управлении данной компании. Кроме того, попробуйте лично связаться с работниками УК, чтобы выяснить, как быстро они выходят на контакт и долго ли приходится ждать обратного звонка, насколько внимательны к проблемам и вежливы в общении, свидетельствует ли их поведение о профессиональной компетенции.

Читать еще:  Кто является наследником третьей очереди по закону?

Количество обслуживаемых УК домов и динамика его увеличения должна быть умеренной. Небольшое число управляемых объектов без их прироста заставляет усомниться в полезности деятельности компании. В то же время стремительное преумножение их количества также может привести к ухудшению качества обслуживания. Полезно будет проверить, располагает ли организация необходимой техникой. Кроме того, следует заранее узнать стоимость и условия предоставляемых услуг. Лучше всего отобрать несколько управляющих организаций, чтобы сравнить разные варианты и выбрать оптимальный.

Безусловно, выбор управляющей организации – непростое и ответственное дело. Надеемся, что наш материал помог вам разобраться в деталях этой процедуры, узнать свои права и понять, чем руководствоваться в вопросе управления домом.

Управляющие компании без согласия жильцов могут увеличить плату за свои услуги

Верижникова Марина Геннадьевна

Управляющие компании требуются для предоставления гражданам многочисленных услуг. Они являются посредниками между ресурсными компаниями и потребителями. Дополнительно они оказывают свои услуги, связанные с содержанием, уборкой и ремонтом дома.

Плата за эти услуги устанавливается на основании договора, подписываемого между этой организацией и жильцами многоэтажного строения. Но по новым законам компании смогут повышать плату без ведома жильцов.

Когда и по какой причине это возможно

Проживание даже в маленькой квартире считается дорогостоящим процессом, так как приходится ежемесячно перечислять определенную сумму средств в виде оплаты коммунальных услуг.

Когда управляющие компании будут платить жильцам – подробная информация содержится в нашей новой статье.

При этом граждане задумываются о том, почему услуги, оказываемые организациями, не изменяются, а вот плата за них регулярно увеличивается. При этом тарифы могут повышаться без ведома жильцов, поэтому не требуется решение собрания собственников.

На самом деле такие действия со стороны УК являются незаконными, если регулярное повышение цен не прописано в договоре.

Работники такой организации должны предварительно получать согласие на повышение цен от жильцов многоэтажного дома. Если же такое разрешение не было получено, то повышение расценок является незаконным процессом.

Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы ЖКХ:

Судебная практика

В качестве примера можно привести следующую ситуацию:

  • жильцы дома после получения квитанций обнаружили, что УК неправомерно увеличила тарифы на оплату услуг ЖКХ;
  • они обратились с коллективной жалобой в жилищную инспекцию;
  • работники данного государственного учреждения приняли сторону жильцов, поэтому направили в управляющую компанию предписание о снижении тарифов, так как их повышение не было утверждено общим собранием собственников многоквартирного дома;
  • компания не согласилась с таким предписанием, поэтому подала иск в суд;
  • суд принял сторону организации, так как выяснилось, что в протоколе последнего собрания жильцов имелся пункт, в котором жильцы соглашаются с ежегодным пересмотром цен на услуги УК на основании повышения индексация потребительских цен.

Поэтому жильцы действительно могут обжаловать решение УК о повышении расценок на оказываемые услуги, но только при условии, что иное не предусматривается протоколами собрания или договором, составленным с компанией.

Что говорят в Верховном суде о повышениях? Фото: partitaivaonline.com

Какую позицию занимает Минстрой и Верховный суд

В соглашении и протоколе собрания было прописано, что индексация платы за содержание многоквартирного дома осуществляется на основании курса инфляции, что считается законным со стороны УК.

Собственники квартир в доме могут самостоятельно проверить правильность повышения цен, так как они могут получить информацию о размере индекса потребительских цен в любой момент времени из официальных источников. Договор, составленный с УК, является юридически правильным, поэтому суд не имеет право отменить какие-либо его части и пункты.

За что управляющая компания не вправе брать деньги:

По делу № 301-КГ18-22044 Верховный суд признал действия со стороны управляющей компании законными. УК может принимать решение о повышении тарифов без получения согласия жильцов, если такая возможность предусматривается в официальном договоре. Такую же позицию принял Минстрой.

Заключение

Поэтому граждане должны самостоятельно тщательно изучать содержание соглашения, так как в этом случае любые действия со стороны сотрудников УК не будут для них неприятной неожиданностью.

Выгодно ли данное решение УК для собственников дома?

/ Информация для потребителей / Грамотный потребитель /

Выбираем способ управления многоквартирным домом

В Управление Роспотребнадзора по Республике Алтай не редко поступают обращения граждан по поводу некачественных услуг по ремонту и содержанию многоквартирных домов. Жильцы часто высказывают недовольство работой выбранной ими Управляющей компании, высказывая желание её сменить. В этой связи сообщаем: выбор и смена способа управления осуществляется собственниками самостоятельно.

Существующее жилищное законодательство предоставляет собственникам жилых помещений в многоквартирном доме возможность выбрать наиболее удобный способ управления своим домом.

В силу п. 1 ст. 39 Жилищного Кодекса РФ (далее ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества дома.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников жилья.

Общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), и оно “решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности” на общее имущество многоквартирного дома, а также решает вопросы управления этим домом.

Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом:

– принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ);

– является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, которые не принимали участия в голосовании (п. 5 ст. 46 и п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления домом, то орган местного самоуправления (в нашем случае – городская администрация) вправе самостоятельно провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме – лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(часть 2.3 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

В соответствии с ч. 3 ст. 161 Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 4 Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Основываясь на выше указанном, призываем всех собственников многоквартирных домов активнее участвовать в управлении домом, так как зачастую лишь безразличие и игнорирование общедомовых проблем создают излишние проблемы для собственников квартир в многоквартирных домах.

Адрес: 649002, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 173

Тел.: +7 (38822) 6-43-84

Эл. почта:

Наш аккаунт в instagram: @rospotrebnadzor04

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector

(c) Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Алтай, 2006—2015 г.

Все права на материалы, размещенные на сайте, охраняются в соответствии с законодательством РФ, в том числе об авторском праве и смежных правах.
При использовании материалов сайта необходима ссылка на источник

Сейчас 314 гостей онлайн