Оценка земли и иной недвижимости

Механизм оценки земельной и иной недвижимости

Оценивать что-либо – означает определять стоимость объекта. Оценка – это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.

Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав, которые в соответствии законодательством РК могут участвовать в гражданском обороте. Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре основные группы.

• группа – объекты недвижимости: объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), земельные участки, леса, многолетние насаждения.
• группа – движимое имущество: машины, оборудование и транспортные средства.
• группа – интеллектуальная собственность: патенты, лицензии, авторские свидетельства, торговая марка, ноу-хау (новая, неизвестная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), гуд-вилл и другие нематериальные объекты.
• группа – бизнес: акции и другие первичные и производственные ценные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности [1].

Цель оценки – определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки. Возможные цели оценки имущества: купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, лизинг; залог; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; отражение в отчетности; оценка с целью переоценки основных фондов; инвестиционное проектирование; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налогов, пошлин, сборов; приватизация; национализация; конфискация; возмещение ущерба; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; коммерческая концессия и т.п.

Объектами оценки могут являться различные активы – земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гудвилл (деловая репутация), торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и другие.

В зависимости от цели, для которой производится оценка объекта, его стоимость может различаться весьма значительно.

Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие -аналитическую и расчетную, грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

Аналитическая составляющая – это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуации на рынке, изучение предоставленных заказчиком документов, рассуждения о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информации, возможных подходов и методов оценки. Именно аналитическая составляющая объясняет возможность получения различных данных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разными оценщиками.

Расчетная составляющая – это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться и т.д., пока оценщик не придет к искомой цифре.

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования [2].

Под замкнутым территориальным образованием здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально- экономических потребностей населения этих образований.

Данное выше определение рынка отличается от известного тем, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования. Это связано в первую очередь с одной из главных особенностей объекта недвижимости как товара – его территориальной не перемещаемостью. Перемещаться могут лишь варианты использования объектов недвижимости в пространстве некоторого территориального образования. Известно, что цель (вариант) использования объекта недвижимости в соответствии с принципом наиболее эффективного использования является одним из главных ценообразующих факторов. На рынке в результате естественной конкуренции каждый объект недвижимости, как правило, приобретает такой вариант использования, при котором его рыночная стоимость имеет максимальное значение.

В Республике Казахстан в соответствии с ее гражданским кодексом (статья 117, глава 3) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, здания, сооружения многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в соответствии с нашим законодательством к недвижимым вещам относят и такие, в высшей степени с физической точки зрения подвижные объекты, как морские и воздушные суда, космические объекты. Понять это сложно. Можно попытаться найти лишь косвенное объяснение такой неподвижности с юридической точки зрения – привязка к месту регистрации объекта. То есть, неподвижен не объект, а его титул.

В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин «земельный участок» или просто «участок» – обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). А для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок».

Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость. Отсюда следует, что не всякий материальный объект, неразрывно связанный с землей, можно назвать ее улучшением, так как на земле (в ней, над ней) могут находиться материальные объекты, которые не увеличивают ее рыночную стоимость.

Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости [1].

В соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2001) года № 109-11 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «. наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Из определения рыночной стоимости следует, что необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме.

Следует также различать термины «затраты» и «вклад в рыночную стоимость». Затраты измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит за созданные улучшения. Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в рыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на рынке на данные улучшения.

Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость с точки зрения места состоит из сегментированных рынков.

Земля при этом, как объект недвижимости и товар, обладает дополнительной особой характеристикой – вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимости учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уникальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее характерна ограниченная эластичность спроса [3].

С введением частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года, земельные участки стали предоставляться на платной основе гражданам Республики Казахстан для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан для ведения товарного сельскохозяйственного производства. При этом были установлены различные условия продажи земель: по полной кадастровой (оценочной) стоимости, по полной стоимости в рассрочку до 10 лет, по льготной цене (50% от полной кадастровой стоимости), по льготной цене в рассрочку до 10 лет.

Из данных сводного аналитического отчета по республике следует что в частной собственности граждан и юридических лиц имеется 1486,2 тыс. га из них:

Земельные участки сельскохозяйственного назначения для использования их в аграрном секторе, населенных пунктов, промышленности и иного несельскохозяйственного назначения для предпринимательских целей, предоставлялись государством на платной основе. Земельные участки для личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и дачного строительства, развития садоводства предоставлялись, в основном, гражданам Республики Казахстан бесплатно в размерах, установленных земельным законодательством.

В республике было продано 89,3 тыс. га земель, в том числе сельскохозяйственного назначения – 57,3 тыс. га, населенных пунктов – 7,2 тыс. га, промышленности и иного несельскохозяйственного назначения – 24,8 тыс. га. Для личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и дачного строительства было передано дополнительно гражданам, в основном, безвозмездно 7,6 тыс. га.

Объемы продажи земель государством постоянно растут и продажа земель сельскохозяйственного назначения возросла в 5 раз, населенных пунктов, промышленности и иного несельскохозяйственного назначения – в 2,4 раза.

Но объем продаж не так велик и это объясняется, влиянием мирового экономического кризиса.

Рассматривая отличия рынка недвижимости от обычного рынка можно отметить следующее. На обычном рынке товары и услуги серийные и потому взаимозаменимые. Объект недвижимости как товар не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, и, следовательно, замена одного объекта на другой, как правило, требует существенных корректировок в цене.

На рынке недвижимости предметами сделки и, следовательно, предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точки зрения. Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры необходимо отметить следующее [3].

Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), или право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.

Литература

1. Земельный кодекс РК от 20 июня 2003 г., №442- II ЗРК
2. Конституция Республики Казахстан – Алматы: «Казахстан», 1995. – 48с.
3. Дияров С.К. учебное пособие- – Экономика недвижимости, Кызылорда 2003г, -341

Оценка земли

Земля ─ важнейший природный ресурс, основа жизни. И только поэтому является бесценной. Для многих сама постановка вопроса о цене земли кажется принципиально неприемлемой. Жан-Жак Руссо восклицал: «…вы погибли, если забудете, что плоды земли — для всех, а сама она — ничья». А один из виднейших мыслителей и писателей США Ралф Уолдо Эмерсон отмечал: «Приобретая в собственность землю, становишься собственностью земли».

Но люди уже давно продают и покупают землю. И одной из насущных потребностей существования рынка земли является оценка стоимости земли.

Понятие оценки земель

Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о ней в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.

При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется.

Инвестиционная стоимость земельного участка определяется для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, ориентированной на «среднего» покупателя, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного приобретателя и напрямую связана с величиной будущих доходов, которые он сможет получить при использовании земельного участка. Для определения инвестиционной стоимости важны такие факторы, как оценка возможных рисков (например, изменений в налоговом законодательстве), будущее повышение или понижение стоимости земельных участков в силу различных причин и т. д.

При определении инвестиционной стоимости земельного участка используются методы, аналогичные применяемым для определения его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость ─ это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость земельного участка. Определяется методами массовой оценки. Если использовать такие методы оценки земли невозможно, рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Результаты оценки оформляются в виде письменного отчета. Обязательные требования к отчету:

• однозначность толкования содержащейся в нем информации;
• общедоступность изложения, включая пояснения к специальным терминам;
• наличие развернутых обоснований и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В отчете должны быть указаны:

• даты определения стоимости земельного участка и составления отчета;
• основание для проведения оценки;
• информация об оценщике: юридический адрес, сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности;
• точное описание объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости и обоснование их применения;
• перечень использованных документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики земельного участка;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.

Кроме того, в отчете могут содержаться: описание земельного участка и его улучшений (зданий и сооружений) и их фотографии; описание соответствующей времени составления отчета ситуации на рынке, предложения оценщика по наиболее оптимальному использованию участка.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины или диапазона величин.

Цели и виды оценки земли

Цели оценки земли могут быть разными. Поскольку значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является товаром (при этом не переставая оставаться важнейшим природным ресурсом) для полноценного функционирования земельного рынка, как было сказано выше, жизненно необходима оценка рыночной стоимости земли, т. е. денежная оценка земли. Например, при определении цены для совершения сделки купли-продажи участка.

Согласно ЗК РФ платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства. Принцип платности призван стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования. Основным способом его реализации является налогообложение. А чтобы рассчитать размер налога на землю, необходим универсальный базовый показатель, каковым на данный момент установлена кадастровая оценка земли (земельных участков) в РФ. Поэтому налоговая нагрузка как плата за землю и оценка земли тесно связаны между собой. Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, применяется нормативная цена земли.

Нормативная оценка земли дает повод вспомнить о Законе РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». С 1 января 2004 года этот закон признан утратившим силу за исключением статьи 25, в которой говорится о нормативной цене земли: «Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

Обязательным к применению при определении кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки, является Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508.

Государственная оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Кадастровая оценка земли основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Проведение государственной кадастровой оценки земель учитывает данные земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Знать стоимость земли необходимо в целом ряде других случаев. В частности:

• при передаче участка в аренду или залог;
• кредитовании;
• страховании;
• внесении в уставный (складочный) капитал;
• принятии управленческих решений;
• составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
• изъятии для государственных нужд;
• определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
• разрешении имущественных споров.

Подходы к оценке. Методика оценки земли

Выбор подходов, методов и моделей для определения стоимости оцениваемого объекта производится оценщиком и должен быть обоснованным. Существует несколько подходов к оценке недвижимости вообще и земельных участков в частности.

Доходный подход заключается в оценке стоимости с использованием методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход ─ на сравнении объекта оценки с его аналогами, информация о ценах на которые известна. Аналог для целей оценки ─ это объект, сходный с оцениваемым по основным характеристикам, определяющим его стоимость. При затратном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его замещения. Выбирая подход, необходимо принимать во внимание особенности оценки земли.

Способы расчета стоимости оцениваемого земельного участка в рамках одного из подходов к оценке называют «методы оценки земли». Так, методика кадастровой оценки земель может заключаться в массовой оценке рыночной стоимости или индивидуальной оценке конкретного участка. Массовая оценка ─ процесс определения стоимости при группировании имеющих схожие параметры объектов и применении моделирования (в т. ч. компьютерного) их стоимости. При использовании таких методов не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты, кроме сервитутов.

Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, внешнего влияния, соответствия, наиболее эффективного использования.

Принцип полезности подразумевает, что оцениваемый земельный участок способен принести пользу. Если нет, то какой смысл имеет определение его стоимости?

Соотношение спроса и предложения во многом определяет уровень цен на рынке. В условиях России, страны с переходной экономикой, спрос и предложение часто могут регулироваться административно.

Принцип замещения означает наличие вариантов выбора для покупателя. Если выбора нет, о какой конкуренции цен можно говорить?

Принцип ожидания отражает то, что использование земли, как правило, предполагается протяженным во времени, и размер суммы доходов может оказаться несоизмеримо выше, чем цена продажи.

Принцип внешнего влияния отражает зависимость рыночной стоимости земельного участка от внешних факторов.

Принцип соответствия учитывает, насколько сбалансированы максимальные полезность и доходность оцениваемого участка.

Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Очевидно, что сегодня использовать землю для строительства зачастую несравнимо выгоднее, чем для аграрного производства.

Оценка стоимости земельного участка

Оценка земли – это не только замеры площади, определение качества почвы и целевого предназначения. С экономической точки зрения оценка земли – это определение стоимости земельного участка, исходя именно из её параметров: площади, местоположения, категории, предназначения, перспектив использования, прежнего, текущего и возможного дохода, получаемого с земельного участка и многих других характеристик. Для правильного определения стоимости необходимо учесть абсолютно все параметры, ведь от каждого из них напрямую зависит (и, как правило, существенно) стоимость земли. В условиях современного рынка любая сделка или официальная процедура с землей должна сопровождаться ее оценкой. Для землевладельцев расчет рыночной стоимости земельных соток независимыми экспертами имеет свои преимущества, т. к. в результате процедура позволяет экономить деньги. Речь идет о налогообложении. Оценка кадастровой стоимости (КС) земельного участка осуществляется государственными оценщиками. Именно на базе этих расчетов каждый собственник платит налоги за недвижимость. Однако зачастую она завышена, т. к. устанавливается массовыми методами, не позволяющими изучить все нюансы образования рыночной стоимости на конкретный земельный объект. Если вы не согласны с КС, ее можно оспорить с нашей помощью. Процесс позволяет снизить налоги и выкупную цену на землю, сократить арендную плату, а также уменьшить налоговые вычеты на имущество предприятий. Кадастровая оценка земельных участков оспаривается в комиссии при Рос реестре, либо в суде. Специалисты нашей компании сделают для вас отчет, где будет указана реальная стоимость вашей земли. Наша помощь повысит ваши шансы на положительный результат при оспаривании, и вы будете точно знать, какова перспектива переоценки недвижимости в вашем случае.

Какие задачи Вам поможет решить отчёт об оценке земли?

• вступление в наследство – оценка земельного участка для вступления в наследство обычно проводится на ретроспективную (предыдущую) дату;
• кредитование под залог Вашего земельного участка – в большинстве случаев для предоставления в банк помимо рыночной стоимости, требуется ещё расчёт ликвидационной стоимости земельного участка. Ликвидационная стоимость – это цена, за которую Ваш земельный участок может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки;
• оспаривание кадастровой стоимости – у Вас вопрос, откуда такой огромный налог? Действительно, сейчас не редки случаи, когда кадастровая стоимость завышена в 2, 3 или даже в 4 раза. Звоните, и мы поможем Вам установить действительно справедливую кадастровую стоимость Вашего земельного участка;
• решение судебных споров – отчёт, подготовленный нашими специалистами, является весомым аргументом при решении любых споров. Более того, мы гарантируем Вам вернуть 100% Ваших денег, если отчёт об оценке земли откажется принять какая либо инстанция, при этом предоставив письменный отказ
• сделка купли-продажи – при сделке купли-продажи очень важно знать реальную стоимость Вашего земельного участка
• страхование – отчёт об оценке земли поможет Вам наиболее выгодно заключить договор страхования со страховыми компаниями.

А также многие другие задачи.

Как происходит оценка земли?

Оценка земельного участка проводится в несколько этапов:

• определение количественных характеристик: размеры, границы участка;
• определение качественных характеристик: категория, назначение, имущественные права, местоположение земли;
• проведение анализа рынка недвижимости: установление ценообразующих факторов для данного земельного участка;
• исследование эффективности использования земельного участка;
• расчёт стоимости наиболее целесообразными методами оценки и определение итоговой стоимости;
• составление полного отчёта об оценке и предоставление его Заказчику.

Категории земель:

Независимая оценка земельного участка имеет особенности, т. к. все землевладения делятся на 2 категории. В зависимости от этого, специалисты рассчитывают инвестиционную, либо рыночную стоимость объекта.

• неосвоенные земельные территории, к которым относятся леса, горные местности, природные водоемы, являются государственной собственностью. Сюда же приходятся охраняемые природные заповедники, которые нельзя окультуривать. Такие земли не приносят доход, поэтому термин, применимый к ним – «оценка земли»;
• ко второй категории принадлежат участки, которые могут приносить доход и материальную пользу. На данных территориях располагаются предприятия, шахты, сооружения и здания, оснащение инженерными коммуникациями. Земли для выращивания сельскохозяйственных культур, а также частные владения, тоже относятся к этой категории и подпадают под определение «оценка земельных участков».

Виды стоимости земельного участка:

Поскольку земля как и другие природные ресурсы могут переходить от одних лиц к другим, а также в условиях развивающегося рынка оценка земли может понадобиться во многих ситуациях.В настоящее время при оценке земли могут быть определены следующие виды стоимости рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Рыночная:

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Инвестиционная стоимость:

Инвестиционная стоимость— используется при внесении земельного участка в различные инвест проекты. Определяется для конкретного лица или группы лиц .

Ликвидационная стоимость:

Ликвидационная стоимость — это стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Это означает, что срок за который земельный участок должен быть продан заведомо меньше периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.

Кадастровая стоимость:

Под кадастровой стоимостью земельного участка подразумевается определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложения. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оценка земли

Для целей регулирования земельно-налоговых и земельноимущественных отношений в действующем законодательстве предусмотрено установление нескольких стоимостных показателей, отражающих оценку земельных участков как объектов недвижимости с учетом их экономической и иной ценности. К числу таких показателей относятся кадастровая стоимость земельного участка, рыночная стоимость земельного участка, выкупная цена земельного участка, нормативная цена земли.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается и применяется для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, в частности, для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).

Закон об оценочной деятельности в ст. 3 подразумевает под кадастровой стоимостью стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки либо в результате рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно ст. 66 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка может быть определена двумя способами. Во-первых, она устанавливается по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель. Во-вторых, согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с положениями ст. 24.11–24.22 Закона об оценочной деятельности. Регулирование отношений в сфере кадастровой оценки также осуществляется иными нормативными правовыми актами и нормативно-техническими документами:

• – Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (в части, не противоречащей действующему законодательству);
• – нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, в том числе Минэкономразвития РФ;
• – федеральными стандартами оценки, разрабатываемыми Национальным Советом по оценочной деятельности;
• – стандартами и правилами оценочной деятельности, разрабатываемыми и утверждаемыми саморегулируемыми организациями оценщиков.

Закон об оценочной деятельности в ст. 24.11 определяет государственную кадастровую оценку земель как совокупность следующих действий: 1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки земель и формирование перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке земель; 2) выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; 3) определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; 4) экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости; 5) утверждение результатов определения кадастровой стоимости, их опубликование и внесение в государственный кадастр недвижимости.

Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере организации проведения государственной кадастровой оценки земель, является Росреестр (его территориальные органы).

Согласно ст. 5 Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации” до 1 января 2013 г. полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости реализует Росреестр. В дальнейшем решения о проведении государственной кадастровой оценки будут принимать исполнительные органы государственной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законодательством субъектов РФ, органы местного самоуправления.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимается не реже чем один раз в пять лет. Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется органами Росреестра.

Определение кадастровой стоимости осуществляется профессиональными оценщиками, являющимися членами саморегулируемой организации, на основании договора с заказчиком и в соответствии с установленными требованиями, правилами и стандартами в области оценки.

Отчет, составляемый оценщиком по результатам определения кадастровой стоимости, передается на экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, которая по результатам экспертизы отчета дает положительное или отрицательное экспертное заключение на отчет об определении кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости утверждаются заказчиком работ в порядке, предусмотренном ст. 24.17 Закона об оценочной деятельности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности. Комиссии по рассмотрению указанных споров создаются органами Росреестра на территории соответствующего субъекта РФ в порядке, установленном ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно п. 13 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ в случае, если кадастровая стоимость земельного участка по каким- либо причинам не определена, для целей налогообложения применяется другой показатель – нормативная цена земли.

Нормативная цена земли была введена ст. 25 Закона РСФСР от 11.10.1991 № 1738-1 “О плате за землю”. Данный показатель определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”. Нормативная цена земли ежегодно устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам и не должна превышать 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка является неопределенной (неустановленной), может возникнуть, например, при наличии вступившего в законную силу решения суда об отмене кадастровой стоимости, утвержденной нормативным правовым актом органа исполнительной власти субъекта РФ.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 “О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога” (п. 7) определено, что если кадастровая стоимость земельного участка на момент возникновения спорных правоотношений не установлена, следует руководствоваться положениями Закона о введении в действие ЗК РФ, согласно которым в этом случае для целей налогообложения и иных предусмотренных законом целей применяется нормативная цена земли, если она утверждена в установленном порядке.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков и нормативная цена земли являются взаимозаменяемыми показателями и применяются в аналогичных случаях, указанных в п. 3 ст. 65 ЗК РФ, – для целей налогообложения, определения арендной платы за землю и для иных, предусмотренных ЗК РФ и другими федеральными законами, целей.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности (п. 1 ст. 66 ЗК РФ). Согласно ст. 3 указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Земельным и иным законодательством предусмотрены случаи, когда определение рыночной стоимости земельного участка является обязательным. Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 № 568-р были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Практически рыночная стоимость земельного участка определяется с учетом ряда факторов: местоположения участка, влияния внешних факторов (экологических факторов, перспектив развития района, в котором расположен участок, и пр.), разрешенного использования земельного участка, в том числе наличия обременений и ограничений, спроса и предложения на рынке земли, сроков и вероятности получения дохода от использования земельного участка и ряда других.

В отличие от кадастровой стоимости, которая устанавливается по состоянию на 1 января текущего года, рыночная стоимость не является величиной постоянной и определяется на конкретную дату.

В ЗК РФ предусмотрено определение рыночной стоимости земельного участка в случае его реквизиции и невозможности последующего возврата реквизированного земельного участка его собственнику (п. 3 ст. 51), а также при изъятии у собственников земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 63).

Согласно ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Закон об обороте земель предусматривает приобретение по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при реализации субъектами РФ либо муниципальными образованиями предоставленного им права преимущественной покупки таких участков (п. 3 ст. 5). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, также могут быть приобретены их арендаторами по рыночной стоимости, сложившейся в соответствующей местности (и. 4 ст. 10 Закона об обороте земель).

Рыночная стоимость подлежит установлению при обращении взыскания на заложенный земельный участок в порядке, установленном ст. 55 Закона об ипотеке.

Основания и особенности определения рыночной стоимости земельных участков также установлены Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” (п. 5.2 ст. 4), Законом об Олимпийских играх (ч. 21 ст. 15), Федеральным законом от 08.05.2009 № 93-ΦЗ “Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участников форума “Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество” в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (ч. 19 ст. 6).

Рыночная стоимость земельного участка может быть оспорена при наличии спора о достоверности ее величины, указанной в отчете оценщика, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта. Такой спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).

В п. 1 информационного письма от 30.05.2005 № 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком” ВАС РФ разъяснил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В случаях, предусмотренных законодательством, стоимость отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности земельного участка определяется но итогам торгов, проводимых в форме конкурсов или аукционов в порядке, установленном ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ.

Специфика оценки дома с земельным участком: цена, что это за процедура и случаи обязательного определения стоимости иной недвижимости

Как правило, оценивание объекта служит для определения значения денежного выражения его стоимости.

Существуют различные методы оценки, обусловлено различными целями, для которых она предназначается.

Существуют разные виды стоимости объекта недвижимости.

Для определения конкретного ее вида для данного объекта и служит цель его оценки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Случаи обязательной оценки земли и иной недвижимости

Как уже было сказано выше, оценка земли и недвижимости — это определение стоимости владений.

Оценка ЗУ или дома по рыночной стоимости становится обязательной, для того чтобы определить:

• сумму налога на прибыль от продажи недвижимого имущества;
• размер обязательных отчислений при таких сделках с объектами недвижимости, которые предусматривают переход прав собственности в отношении этого объекта (продажа, дарение и так далее);
• сумму залога для ипотечного кредита (в том случае, если оцениваемое имущество будет выступать в виде залога);
• размер взноса в уставной капитал организации;
• стоимость недвижимости, являющейся объектом судебного разбирательства (например, в случае раздела имущества при разводе супругов);
• сумму, на которую можно оформить договор страхования на данный объект.

В случае аренды ЗУ оцениваются права аренды.

Государственная или независимая экспертиза

Государственной принято считать кадастровую оценку объектов недвижимости, которая рассчитывается специалистами государственного кадастрового учета(ГКУ) только для объектов, поставленных на кадастровый учет.

Кадастровая стоимость может быть изменена в результате переоценки (через каждые пять лет).

Ее уточненный вариант указывается в кадастровой выписке, поэтому ее наличие необходимо для процедуры оценивания ЗУ.

В случае независимой экспертизы цель оценки имущества обсуждается в процессе переговоров с заказчиком.

Если выяснение кадастровой стоимости – прерогатива государства, то для определения рыночной стоимости объекта можно воспользоваться услугами компаний, имеющими лицензию на проведение оценочной деятельности.

Видовые отличия территории

Земельные территории вначале подразделяются по категориям. Это: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, промышленного использования, лесной, водный фонд и другие.

Разделение ЗУ по видовым признакам может определяться в зависимости от их целевого предназначения. В документах собственности на земельный надел должна присутствовать строка (или графа) с указанием разрешенного использования данного участка.

Из земель сельскохозяйственной категории, участки, выделяемые гражданам и организациям, могут быть использованы в целях:

1. Ведения личного или подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.
2. Организации фермерского производства.
3. Создания товариществ или объединений, для ведения садоводства, огородничества.
4. Обустройства дач.
5. Для сенокосов, пастбищ и других целей.

Если же в разрешенном использовании надела обозначено, что он предоставлен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то обычно такие участки предоставляются на территориях, входящих в категорию земель поселений.

При этом не является обязательным его присутствие в границах населенного пункта, он может находиться в отдалении.

Процесс оценки дома с земельным участком

Для стандартного объекта недвижимости, включающего в себя земельный участок и расположенные на нем постройки, оценка производится для каждого из них по отдельности:

• для земли;
• для каждого строения.

Весь процесс проведения оценки объектов недвижимости и земельных участков разделяется на несколько этапов. Заключается договор.

Для этого оценщику нужна определенная информация:

• вид собственности;
• категория земель;
• вид разрешенного использования участка;
• наличие или отсутствие обременений на объект;
• наличие строений на ЗУ;
• данные земельного кадастра.

Обсуждается и устанавливается дата проведения оценки. В ходе ее исполнения оценщик собирает дополнительную информацию, проводит осмотр оцениваемой и прилегающей территорий, фотографирует объекты для их идентификации.

Затем оценщик проводит анализ полученных данных, включающих: физические характеристики земли, местоположение участка, а также связанные с этим особенности, описание расположенных на нем построек и другие факты и документы. Необходимо заранее заняться подготовкой документов для оценки дома с земельным участком.

Перечень необходимых документов

Для проведения оценки необходимо предоставить:

• документ, подтверждающий права собственности;
• паспорт и ИНН владельца недвижимого имущества;
• документы, имеющие отношение к этой недвижимости, например – договор о купле/продаже;
• кадастровую выписку из ГКН на данные объекты;
• паспорт и план участка (если имеются в наличии).

Могут понадобиться и другие документы, поэтому лучше обсудить этот вопрос предварительно. В результате заказчику должен быть предоставлен отчет о проведенной оценке недвижимого имущества.

Отчет об оценке оформляется в письменном виде и обладает юридической силой (может быть представлен в качестве доказательного документа).

Присутствовать должно следующее: информация о стоимости объекта, дата проведения оценки, ее метод, подпись исполнителя, печать. Отчет должен быть пронумерован и прошит постранично.

В условия оформления отчета включено и то, что указанная в нем информация и проведенные исполнителем расчеты могут быть проверены заказчиком самостоятельно. Необязательная информация должна отсутствовать.

Заключение

Оценка объекта нужна для определения денежного выражения его стоимости, с учетом ее вида. Рыночная стоимость служит ориентировочным показателем оптимальной для его реализации цены объекта в условиях открытого, конкурентного рынка недвижимости.

Установление по результатам оценки рыночной стоимости на объект недвижимости необходимо при любых имущественных сделках, предполагающих его отчуждение (продажу и так далее).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)