С какого момента я являюсь собственником земельного участка?

Оформлять ли землю под многоквартирным домом?

Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод. Вот выводы, основанные на нашем опыте по оформлению земли под многоквартирными домами. Плюсы и минусы оформления.

Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами.

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

Плюсы и минусы оформления земли под МКД.

Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах, то выглядеть это будет следующим образом.

ПЛЮСЫ оформления земли под МКД.:

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности МКД.

МИНУСЫ оформления земли под МКД:

C 2015 года собственники помещений в МКД освобождены от уплаты налога на землю в соответствии со ст. 389 НК РФ. Однако следует иметь ввиду, что наличие в собственности доли в праве на землю может увеличивать кадастровую стоимость самого помещения, а, следовательно, и налоговое бремя.

Собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка. Следовательно, обязанность по содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник, а, значит, к нему могут быть применены меры ответственности. Собственник (его ДУК) могут быть оштрафован за неубранный снег, за не вывезенный мусор и т.д.

В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание общего имущества МКД.

Как мы видим, количество плюсов перевешивает количество минусов, однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.

Неочевидные минусы оформления земли под МКД.

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой — возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории. Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями и нормативно-техническими требованиями, равно как и другими факторами.

Помимо этого в качестве плюса оформления земли в собственность некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления общедолевой собственности на землю. На самом деле это не так. Сама по себе доля в земельном участке под многоквартирным домом существует лишь гипотетически: её нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Земельный участок неотделим от жилого дома, т.е лишен самостоятельной оборотоспособности. Как неотделима и часть общедомовой собственности, которой владеет собственник, — кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под МКД в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти очень выгодно переносить расходы на содержание домовых территорий на граждан. Именно для этого по городу Нижнему Новгороду были проведены публичные слушания по формированию земельного, которые в последствие стали большими сюрпризами для граждан, поскольку власти старались оформить максимально большие участки под МКЖ, включая территорию внутренних проездов, зон прохождения коммуникаций и т.д.

Рекомендации. Если земельный участок под МКД еще не сформирован, задумайтесь о его границах и расходах по его содержанию. Необходимо помнить, что на землях занятых коммуникациями, нельзя строить капитальные строение, а любые временные, в т.ч. и газоны могут быть единовременно разрушены. Если участок уже оформлен, вероятно, стоит задуматься о снижении его кадастровой стоимости, чтобы минимизировать налоговое бремя.

Никоненкова Е.В. 12.01.2018г.

Какие права имеет собственник земельного участка

Содержание права собственности на землю кратко

Земля — это объект владения, а значит, по закону, собственник может распоряжаться землей для получения выгоды. Владение предметом недвижимости означает физическую и юридическую законность ваших будущих операций с имуществом. Кроме этого, содержание права собственности на землю включает:

1. Законный владелец самостоятельно обрабатывает землю, передает некоторые права на имущество другому лицу, совершает коммерческие (правовые) сделки или выставляет имущество на торги;
2. Собственник продает, временно передает права пользования и распоряжения имуществом (аренда), предоставляет имущество под залог или обременение и иным способом;
3. Любой гражданин РФ может совершать законные сделки с землей, но без ущерба окружающей среде и нанесения вреда правам и законным интересам окружающих;
4. Доверительное управление землей допустимо по инициативе и в интересах собственника;
5. Арендатор не является собственником, получает землю во временное пользование и не может самовольно распоряжаться чужим имуществом;
6. Публичная собственность на землю — это принадлежность объекта к публично-общественному образованию (государству, субъекту РФ, муниципалитету).

Какими правами обладает собственник земельного участка

Простым языком, собственник земельного участка имеет право определять судьбу имущества независимо и самостоятельно. Обладая юридическими правами, собственник может распоряжаться землей по своему усмотрению. Кроме этого, право распоряжаться имуществом позволяет:

• продавать землю;
• передавать имущество во временное пользование, владение и распоряжение;
• выставлять землю в качестве залога или обременения.

Современные формы пользования землей

По прямому назначению:

1. построить дом или иные здания (сооружения), в зависимости от разрешенного использования и регламента развития застройки населенного пункта в перспективе, с соблюдением природоохранных, санитарных норм и противопожарной безопасности;
2. добывать воду в подземных (скважины) или поверхностных источниках (пруды), расположенных на участке;
3. благоустраивать, орошать или осушать территорию;
4. выращивать фрукты и овощи, домашних животных, разводить на участке пчел для нужд семьи.

1. передавать земли во временное пользование за плату, в качестве предмета аренды;
2. предоставлять землю в постоянное (бессрочное), срочное безвозмездное пользование или пожизненное владение, с возможностью наследования.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Использовать землю по прямому назначению, с условием пожизненного наследуемого владения земельным участком могут частные лица, получившие имущество в пользование до вступления в силу Земельного Кодекса 2001 года. Вся земля Советского периода правления принадлежала государству, поэтому выделяемые наделы имели статус публичных земель.

После принятия в пост советской России Закона о земле, пожизненно наследуемые владения земельным участком не выделяют. Государство признает законность полученных участков, но проводит политику последующей приватизации.

Регистрировать право не обязательно. Условия пользования участком определяют разрешенное использование и регламент, установленный муниципальным образованием на данной территории. Дом или другие постройки, возведенные на публичной земле, необходимо оформлять в собственность в установленном порядке.

Физические лица обладают правом владения и пользования, но ограничены в праве распоряжения:

• Участок, который имеет статус пожизненного наследуемого владения, не всегда можно оставить в наследство;
• Продать, предоставить публичную землю в качестве залога или для коммерческой сделки, нельзя. Подобные действия влекут отчуждение земли;
• Только наличие свидетельства, которое подтверждает факт законного получения участка от государства, позволяет оформить землю в собственность.

Правоустанавливающие документы на земельный участок

Факт возникновения законных прав на собственность должен иметь документальное подтверждение. Документы на землю, которые хранятся в семейных архивах — срока давности не имеют, государство гарантирует их актуальность. Правомерность документов в юридических сделках подтверждает регистрация в РосРеестре.

Право собственника на землю находит отражение в первичных документах, согласно которым земля перешла в собственность гражданина:

1. акты о выделении земли уполномоченными органами;
2. договора покупки, дарения, обмена;
3. свидетельство о получении наследства;
4. судебные решения в пользу собственника;
5. приватизация земли под существующим строением, которое принадлежит собственнику участка.

При регистрации прав на недвижимое имущество оформляют правоудостоверяющие документы, к которым относятся:

• свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
• свидетельство о пожизненном владении землей;
• свидетельство о праве бессрочного владения землей;
• государственный акт на право пользования или на право собственности.

Сведения, которые указаны в правоудостоверяющих документах, должны совпадать и подтверждать данные первоисточника. Документы, устанавливающие право на имущество, выданные до введения Земельного Кодекса России, обладают бессрочными полномочиями. Правоустанавливающие документы необходимо корректировать и обновлять каждые 5 лет, согласно регламенту.

Могут ли быть разные собственники у земли и дома?

Уважаемые профессионалы!Помогите,пожалуйста!
Столкнулась с такой проблемой. Моя клиентка обратилась в суд заявлением о включении в наследственную массу дома, оставшегося после мужа. Данный дом они купили у организации,в которой муж работал. Однако в суде ей намекнули, что откажут, поскольку договор купли-продажи был зарегистрирован в сельсовете в 1993году,а ГК РСФСР разрешал регистрировать в сельсоветах такие сделки только в том случае, если объект находился в селе,а в данном случае дом был расположен в поселке. Вывод:сделка ничтожна, муж не являлся собственником и значит включить в наследственную массу его нельзя.
После этого намека судьи она забрала иск и обратилась ко мне. Я ей изготовила исковое заявление о признании права собственности в силу приобретательной давности,и решение было впоследствии вынесено в ее пользу. Казалось бы, что история закончилась на этом. Однако у умершего мужа имеются двое усыновленных детей,которые узнав о таком решении сначала подали заявление о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам,а после удовлетворения данного заявления написали ходатайства о признании их третьими лицами,заявляющими самостоятельные требования. Я в суде стала возражать против удовлетворения данного ходатайства, поскольку полагаю, что они должны были подать самостоятельный иск. Судья со мной согласилась, первое дело приостановила, ждем подачи исков.
Однако выяснилось, что земельный участок, на котором стоит дом, находился в наследуемом владении умершего, и значит подлежит включению в наследственную массу. И теперь я думаю, может ли создаться такая ситуация, что дом принадлежит одному собственнику, а земельный участок трем? и не пересмотрит ли суд свое первое решение,потому как в вопрос о земле тогда не рассматривался
(что касается моральной стороны, то здесь все в порядке,в том смысле,что при жизни сыновья с отцом не общались, на похороны и венка не принесли, у них есть квартиры, а у моей клиентки-пенсионерки этот дом единственное жилье).
У меня правда была похожая ситуация, когда нам с другой клиенткой удалось через арбитраж отсудить здание магазина,а земля под этим магазином так и осталась в собственности прежних владельцев, но здесь немного иное…

Уважаема Мария, добрый день! Могут ли быть разные собственники у земли и дома в описанной Вами ситуации? Ответ — могут. Еще как могут.

В любом случае глупо сделала, что забрала иск. Я 1000 раз не прав буду и под дулом Беретты иск не заберу. На мой взгляд, лучше не ходить по повесткам.

Цена договорная

Борис,я не поняла,почему глупо сделала? Во-первых,ей бы просто отказали,а во вторых,если бы удовлетворили,то ей пришлось бы делить дом с сыновьями,а так он ей одной достался.

и насчет ничтожной сделки тут вопрос спорный. даже, если это так, то срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Вот и считаем, дом купили в 1993 г. До 1996 года суд бы еще мог по своей инициативе признать сделку ничтожной. Но, я думаю, что процесс был не в 1996 г. Это я к тому, что судей наших уважаемых надо поменьше слушать. иногда.

ничего не поняла!
дело приостановлено, тогда как иски от пасынков еще не поступили? А если они вообще не поступят, дело так и останется приостановленным? Эх, излишне доверчивая судья!

я может быть поторопилась с утверждением о приостановлении дела, судья дала срок неделю,если поступят иски в этот срок,то приостановит. тут все под контролем..не будет ли противоречить законодательству ситуация,когда дом принадлежит одному лицу,а земля под ним -трем лицам. Сама-то я вполне допускаю эту ситуацию,но хотелось бы с вашей помощью рассеять сомнения.

Я никогда не вникала в этот вопрос, но мне представляется, что может.
Статья 35 Земельного кодекса. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
и т. д. нужно детально изучить этот вопрос.

Цена договорная

Земля вполне может принадлежать лицам, отличным от собственников строения.

Конечно,когда например земля находится в собственности муниципалитета, а собственник строения пользуется ею по договору аренды. я не знаю почему переживаю за отмену решения о признании права собственности за одной мачехой.

Мария, я думаю, что отказываться от иска не нужно было, впрочем это, как я понял было до обращения к Вам клиента. Никаких тайных подводных камней, думаю нет. Дочитайте пост до конца.
Смотрите, земельный участок в ПНВ у умершего супруга. Созданная постройка, очевидно принадлежала обоим супругам на праве совместной собственности, так как покупалась в браке.
О регистрации. Приведу цитату из Приказа Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968 N 83 «Об утверждении Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР»:
Строения, расположенные в сельской местности, административно подчиненной поселковым или городским Советам депутатов трудящихся, в порядке настоящей Инструкции не регистрируются.
Пример судебного акта, содержащего эти нормы прикрепил.
На мой взгляд, признавая право собственности на дом, суд обязан был учесть, что один из собственников умер. Следовательно, к участию в деле должны были привлечь наследников первой очереди, т.к. наследуются не только имущество (сам дом), но и имущественные права, в т.ч. право требовать признания права собственности в силу приобретательной давности с зачетом времени пользования домом наследодателем. При этом, если бы они вступили в дело третьими лицами, учитывая, что требования о признании права собственности в силу приобретательной давности не могут быть удовлетворены по иску лица не владеющего на момент обращения объектом, сыновьям бы отказали.
Теперь, если они подают самостоятельные иски и именно о права собственности в силу приобретательной давности, то я мнение уже высказал. Если же они потребуют предъявить наследственные права, то (если со сроками справятся) им положено будет по 1/6 доле. Но и в этом случае ничего страшного не произойдет, так как долевик пользующийся имуществом всегда в преимущественном положении перед долевиками, не имеющими интереса в пользовании.
Первоначально ошибка все-таки имела место. То есть судья ошиблась в том, что в данном случае регистрация в поссовете имеет юридическое значение. Регистрации просто не требовалось, а супруга, как наследник, на основании договора купли-продажи могла получить у нотариуса свидетельство о праве собственности на 1/2 долю дома (как пережившая супруга), а так же свидетельство о праве на наследство по закону, причем по истечении 6 месяцев с открытия наследства, так как она пользовалась домом. А сыновья пропустив этот срок, облизались бы. Конечно ей, наиболее вероятно, пришлось бы устанавливать факт принятия наследства, либо оспаривать нотариальный отказ, но это уже другая песня.

Дело возможно просто отложено. Оснований для приостановления в данном случае не имеется.

Уважаемая Мария, здравствуйте! Мне бы хотелось задать пока только один вопрос: на каком основании суд принял заявление о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам от усыновленных детей? Согласно ст. 394 ГПК РФ заявление, представление о пересмотре судебных постановлений по вновь открывшимся или новым обстоятельствам подаются сторонами, прокурором, другими лицами, участвующими в деле, в суд, принявший эти постановления. Указанные заявление, представление могут быть поданы в течение трех месяцев со дня установления оснований для пересмотра. Прямое указание закона. Просто обжаловать они могут, если не вышли сроки, но права на пересмотр по вновь открывшимся обстоятельствам у них нет.

Подробно о том, как как оформить землю в собственность, если дом уже в собственности

Случаются ситуации, когда под домом, находящемся в собственности земля не оформлена.

Например, если дом возведен на арендованной земле или передан по наследству и был переоформлен в первую очередь.

Рано или поздно собственник объекта приходит к пониманию, что землю нужно оформить в собственность для получения преимуществ и безопасности, но вопрос, как это сделать, остается открытым.

Когда участок можно получить бесплатно и наоборот?

Оформить участок под собственным домом можно, если на строении нет ограничений и арестов, земля имеет установленные нормативами размеры под застройку.

Для бесплатного оформления, соблюдаются следующие условия:

• оформить право собственности можно, если оно возникло до ноября 2001 года;
• если дом получен по наследству в любой период, но право наследника возникло до ноября 2001 года;
• также бесплатно могут оформить участок собственники, которые до ноября 2001 года получили участок на правах бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, подтвержденного документально.

В любом из перечисленных случаев не нужно вносить плату или запрашивать дополнительное разрешение в администрации.

Требуемый пакет документов

Согласно ст. 39.15 ЗК РФ изначально следует получить согласие на предоставление участка от органа, занимающегося в конкретном регионе согласованием данных вопросов.

Для этого собственник дома или несколько подает заявление.

В обращении следует сослаться на пп. 6, п. 2, ст. 39.3 ЗК РФ, дающий преимущественное право владельцам дома, расположенного на запрашиваемом участке.

Далее владелец недвижимости должен подготовить такой пакет документов в оригиналах и копиях:

• паспорта собственников дома, если среди них есть несовершеннолетние дети до 14 лет, нужно свидетельство о рождении;
• правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на дом, например, выписка из ЕГРН;
• перечень существующих на участке строений – жилых и хозяйственных, включительно с незарегистрированными;
• схему расположения земли, кадастровый план. Ст. 11.10 ЗК РФ дает право на самостоятельное составление схемы, при наличии соответствующих знаний;
• если оформлением занимается представитель, нужна доверенность, заверенная нотариусом.

Процедура оформления права на земельный участок

Весь процесс по оформлению права зависит от определенных факторов:

• каков статус земли,
• кто ее собственник,
• находится ли она в аренде.

Из аренды

Согласно пп. 5, п. 1, ст. 1 ЗК РФ земля и дом на ней неделимы.

При этом собственник возведенного имущества должен вносить плату за землю, если владение ею происходит по арендному договору, или налоговый сбор, если имущество в собственности.

Приобретение недвижимости на арендуемой земле предполагает переход договора к новому владельцу.

Происходит переуступка прав по документу, подписанному с собственником участка, чаще всего в его лице выступает государство.

Важно! В договоре купли-продажи объекта следует указать, что документы на аренду переходят к новому владельцу, чтобы в дальнейшем не возникало споров.

Кроме этого, следует сразу же обратиться в администрацию для переоформления арендного договора. Для этого в орган подается запрос на изменение условий аренды. При этом обращаться нужно к актуальному арендодателю, который мог смениться за истекшее время.

У администрации

Согласно регламенту, п. 7, ст. 39.15 ЗК РФ администрация обязана по истечению месяца дать положительный или отрицательный ответ по согласованию.

Если решение администрации будет положительное, заявитель получит согласие на диске или бумажном носителе. После этого следует заказать межевание участка. Проводить работы может только кадастровый инженер. Необходима процедура для точного установления границ и конфигурации участка.

После работ специалиста заявитель получит межевой план и акт согласования межи с соседями.

Справка! Осуществляются все работы инженером на основании разрешения администрации.

Далее нужно вновь обратиться в администрацию для получения права на переоформление участка, которым владелец дома уже пользуется.

Получив согласие, следует зарегистрировать права в Росреестре. На это уходит согласно нормам 7 рабочих дней, в некоторых случаях 9. По истечению отведенного срока заявитель получит на руки выписку из ЕГРН о новом владельце.

У собственника

Приобретая дом по договору купли-продажи, покупатель получает право и на землю. Перед переоформлением участка на нового владельца продавец должен сообщить ему о наличии/отсутствии обременений и передать кадастровый паспорт.

Внимание! Для максимальной безопасности продавец и покупатель в Росреестре подписывают имущественный договор, который в дальнейшем регистрируется.

В процессе регистрации прав на участок подается соответствующий пакет документов и уплачивается госпошлина.

После проведения регистрационных действий, новый собственник получает на руки доказательство возникших прав, а оба участники сделки заверенные копии имущественного договора.

Если происходит передача участка по договору дарения родственнику, сделка проводится безвозмездно. Для ее проведения необходимо подать в регистрирующие органы правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт на землю, а также документы на все строения, возведенные на ней.

После регистрации договора дарения новый владелец получит документы о праве собственности на землю.

По завещанию

Наличие завещания после смерти близкого человека значительно упрощает порядок вступления в наследство. Главное не пропустить 6 месяцев с трагического дня и заявить о своих правах у нотариуса.

По истечению отведенного периода нотариус при отсутствии споров откроет наследственное дело и выдаст свидетельство на наследство.

Выглядит весь процесс следующим образом:

• нужно собрать необходимые документы;
• заказать у инженера кадастровые работы, в том числе и оценку земли;
• получить акт и присоединить его к комплекту документов;
• оплатить госпошлину и передать документацию нотариусу;
• после получения заявления нотариус откроет наследственное дело и выдаст свидетельство;
• обратиться в Росреестр для регистрации прав;
• получить выписку из ЕГРН.

На основании оценочного акта будет рассчитана госпошлина. В размер оценки включается и стоимость дома, возведенного на земле.

Цена вопроса

Самая затратная часть в данном деле – это кадастровые работы, стоимость которых начинается от 7 000 рублей. Цена обособления установленных границ от соседних участков равна 10 000 – 15 000 рублям. Официальное заключение геодезической организации стоит 2 000 рублей.

Госпошлина при регистрации прав для физических лиц равна 2 000 рублям или 350 рублей, если земля относится с сельскохозяйственным. Если необходимы выписки от Росреестра тогда придется потратить 250 рублей.

При переоформлении наследства по завещанию следует уплатить госпошлину, которая рассчитывается на основании степени родства и стоимости активов. Так для близких родственников она составит 0,3% от оценки имущества, для всех остальных, в том числе и компаний 0,6%.

При выкупе земли у администрации за основу будет браться средняя рыночная стоимость сотки земли в данном регионе.

Возможные сложности

На практике вопрос оформления земли под домом может осложняться такими вопросами:

1. Нахождение земли в долевой собственности СНТ. Для получения права на регистрацию нужно положительное решение общего собрания собственников.
2. Дом не достроен. Нет оснований для оформления земли до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Дом сгорел

В таком случае имеется несколько вариантов решения проблемы:

• возведение нового объекта;
• получение прав на оформление земли без привязки к жилому объекту;
• происходит привязка к остаткам дома, если по состоянию оценки специалистами БТИ от него осталось более 70%.

Запрет на оформление участка

Согласно нормам, он существует в следующих случая:

• объект находится в заповедной зоне или на территории культурного наследия;
• участок включен в госрезерв или существует запрет на передачу в собственность физическим лицам;
• существуют прочие ограничения согласно ЗК РФ, ГК РФ.

Важно! Отказ в оформлении участка, на котором имеется собственность заявителя по причине отсутствия правоустанавливающих документов неправомерен.

Заключение

Землю можно переоформить бесплатно, если ее начали использовать до начала действия ЗК РФ. Собственники недвижимости на интересуемом участке имеют право преимущества на их оформление или выкуп.

Для регистрации прав собственности следует подготовить требуемый пакет документов и пройти процедуру согласования, формирования кадастрового плана и межевания земли.

Учитываются случаи получения оснований на оформление земли. После этого уплачивается госпошлина, и передаются документы на регистрацию прав в Росреестр.

Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в собственности

Пункт 5 статьи 1 Земельного Кодекса РФ провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Однако, обращаясь к ст. 35 ЗК РФ, мы видим данный принцип «в перевернутом» виде: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Данная норма практически дублирует нормы ст. 37 Земельного Кодекса РСФСР 1991 года: при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Статья 273 ГК РФ устанавливает несколько иное правило: при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Естественно, что в отношениях, связанных с переходом прав на земельные участки приоритет имеет Земельный, а не Гражданский кодекс. Тем не менее, и Земельный и Гражданский Кодекс устанавливают один и тот же принцип — права на землю следуют за правами на объект недвижимости, а не наоборот.

Данные нормы продиктованы фактически сложившейся экономической ситуацией. Возможность иметь земельные участки в частной собственности появилась только с 01.01.1991 года — с вступлением в силу Закона РСФСР «О собственности в РСФСР». На сегодняшний день основная масса земель, на которых расположены приватизированные или вновь построенные здания, строения, сооружения — государственные или муниципальные. Естественно, что при таких обстоятельствах применение принципа — недвижимость следует судьбе земельного участка — невозможно.

Статья 36 ЗК РФ достаточно четко прописывает процедуру оформления прав на земельные участки собственниками зданий, строений, сооружений. Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», N 137-ФЗ устанавливает обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Т.е. на сегодняшний день работает механизм по которому земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут переходит в собственность собственников объектов недвижимости.

В настоящей статье хотелось бы рассмотреть случаи, когда земельный участок находится в частной собственности и собственник объекта недвижимости, расположенного на данном участке, не совпадает с собственником земельного участка.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Т.е. первая часть п. 3 ст. 35 ЗК РФ регулирует отношения, когда участок находится в частной собственности. Правила продажи доли в праве общей собственности установлены статьей 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Поскольку речь идет о преимущественном праве покупки, очевидно, что собственник объекта недвижимости не вправе понуждать собственника земельного участка к заключению договора купли-продажи или аренды части земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости. Право на волеизъявление на заключение договора появляется у собственника объекта недвижимости только тогда, когда получено извещение собственника земельного участка о намерении продать земельный участок или заключить договор аренды с третьим лицом. Причем волеизъявление собственника объекта недвижимости о намерении воспользоваться правом, предоставленным ст. 35 ЗК, не порождает обязанности собственника земельного участка заключить данный договор с собственником объекта недвижимости. Право, предоставленное ст. 250 ГК РФ, может быть нарушено только в момент заключения договора с третьим лицом при условии наличии согласия собственника объекта недвижимости воспользоваться преимущественным правом на заключение договора.

Между тем, очевидно, что собственник объекта недвижимости имеет какое-то право на земельный участок, поскольку объект недвижимости неразрывно связан с земельным участком, на котором он стоит. Необходимо выяснить, что это за право.

Анализ статьи 268 позволят сделать вывод, что Гражданский кодекс различает предоставление права постоянного бессрочного пользования и приобретение такого права.

Предоставление осуществляется уполномоченным органом и очевидно, что речь идет о государственных и муниципальных землях.

Пункт 2 ст. 268 говорит о приобретении права и отсылает к п. 1 ст. 271 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Таким образом, ГК РФ по умолчанию устанавливает право постоянного бессрочного пользования земельным участком у собственника объекта недвижимости.

С моей точки зрения, приобретение права постоянного бессрочного пользования имеет место в трех случаях:

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение от собственника, который владел земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования (в силу прямого указания п. 1 ст. 35 ЗК РФ);

2. Когда невозможно выяснить, каким правом на земельный участок обладал первоначальный собственник недвижимости;

3. Право постоянного бессрочного пользования возникает у собственника недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, находящимся в частной собственности.

Земельный кодекс РФ в статье 20, вводный закон к Земельному Кодексу запрещают предоставление земельных участков после введения в действие ЗК РФ любым субъектам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Однако, по моему мнению, противоречия между п.1 ст. 271, п.2 ст. 268 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ, нет. Анализ данных норм позволяет сделать вывод, что ГК различает предоставление земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования (п.1 ст. 268) и приобретение права постоянного бессрочного пользования земельным участком (п. 2 ст. 268 ГК РФ). Причем приобретение указанного права у собственника недвижимости возникает именно в случае нахождения недвижимости на земельном участке в частной собственности, поскольку предоставление права постоянного бессрочного пользования уполномоченным органом в этом случае невозможно, земельным участком может распорядится только собственник. Однако само нахождение чужой недвижимости на земельном участке обременяет данный участок и силу прямого указания п.1 ст. 271 таким обременением является право постоянного пользования земельным участком собственником недвижимости.

Таким образом, у собственника недвижимости имеет место возникновение права постоянного бессрочного пользования в силу закона.

Рассмотрим, как может возникнуть ситуация, когда у земельного участка и недвижимости разные собственники. С учетом п.1 и п.4 ст. 35 Земельного кодекса, очевидно, что в результате сделки с объектом недвижимости такая ситуация невозможна. Земельный кодекс ввел императивный запрет на отчуждение строения земельного участка без объекта недвижимости и объекта недвижимости без земельного участка, если данные объекты принадлежат одному собственнику. Очевидно, что несовпадение собственников объекта недвижимости и земельного участка возможно в том случае, когда на объект недвижимости возникает первоначальное, а не производное право собственности.
Собственник земельного участка имеет право осуществить застройку земельного участка (если такое использование не противоречит целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка). Строительство может быть осуществлено как с помощью собственных, так и с помощью привлеченных средств. В случае инвестирования в строительство у инвестора может возникнуть как полное право собственности на вновь возведенный объект недвижимости, так и на долю в праве в нем. В случае, если инвестор становится единоличным собственником объекта, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости у инвестор приобретает право постоянного бессрочного пользования частью земельного участка застройщика, на которой расположен объект недвижимости и необходимой для его использования в силу п. 1 ст. 271 ГК РФ.

Иная ситуация, когда вновь возведенным объектом недвижимости является жилой многоквартирный дом. Ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен жилой многоквартирный дом входит в состав общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Статья 16 ФЗ «О введении Жилищного Кодекса РФ» предусматривает, что земельный участок под многоквартирным домом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома с момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет. Спорным является вопрос, распространяется ли данная норма на случаи, когда многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке, находящимся в частной собственности.

Распространение данной нормы на частные земельные участки противоречит п. 3 ст. 35 Земельного Кодекса РФ и ст. 35 Конституции РФ. П. 3 ст. 35 прямо указывает, что права собственника недвижимости по отношению к земельному участку, на котором расположена недвижимость зависят от того, в чьей собственности — публичной или частной находится земельный участок. Такого основания прекращения права собственности как переход права в общую долевую собственность собственников помещений в многокватирном доме, ст. 235 ГК РФ не содержит.

Избежать споров о правах на земельный участок собственников недвижимости позволит определение судьбы земельного участка в договоре о строительстве. Это может быть условие о переходе права собственности к собственнику объекта, о возникновении долевой собственности, об обязанности заключить собственнику недвижимости договор аренды с собственником земельного участка.

Что такое право на владение земельным участком? Документы на бессрочное и пожизненное пользование и распоряжение землёй

Что является правом на владение земельным участком?

Тема незаурядная и здесь есть свои нюансы и особенности, которые мы рассмотрим.

Что такое — право владения земельным участком?

Право владения земельным участком – это документально-заверенное право, которое дает возможность физически обладать и управлять землей. Т.е, вы имеете право распоряжаться, владеть и пользоваться своим земельным участком.

В чем отличие от пользования и распоряжения?

Для начала давайте выясним, что значат эти термины.

Распоряжение земельным участком являет собой возможность собственнику распоряжаться своим владением с юридической точки зрения: сдавать в аренду, дарить, продавать, завещать, обменивать и пр.

Пользование земельным участком – это право получать что-либо с этой земли, т.е выращивать пшеницу, какие-либо фрукты, овощи, строить здания и пр.

Кроме того, хозяину дается возможность пользоваться природными ресурсами участка, например воспользоваться полезными ископаемыми, водными объектами.

Подведя итоги можно сказать, что отличие состоит в том, что распоряжаясь участком человек имеет право сдать его в аренду, подарить, продать и пр., а использование означает только право получения какой-либо выгоды с земельного участка, а также пользование его ресурсами.

Какие права и обязанности есть у лица с правом владения?

Собственник-владелец

Собственник имеет самое полное имущественное право. Содержание этого права регламентируется нормами из Земельного Кодекса ст.15, а также Гражданского Кодекса ст.209.

Данными полномочиями наделяется каждый участник, что подтверждается соответствующим документом под названием свидетельство о праве собственности.

Обязанности собственника-владельца:

1. использование земли по назначению.
2. Руководствоваться экологическими, санитарно-гигиеническими, строительными и пр. нормами.
3. Соблюдать правила пожарной безопасности.
4. Следить за чистотой участка, избегать негативного воздействия.
5. Сохранять спецзнаки, которые установлены на участках (например, геодезические).

Какие обязанности собственника-владельца земельным участком узнаете из видео:

Арендатор-владелец

Права арендатора земли регламентируется нормами из Земельного Кодекса ст. 41:

1. возможность пользоваться природными ресурсами участка (ископаемыми, водными объектами).
2. Получение чего-либо с арендуемой земли (выращивание зерновых культур, овощей и фруктов).
3. Постройка зданий, водоёмов.
4. Осуществление различных видов работ (оросительных, осушительных и пр.).

Обязанности арендатора-владельца практически такие же, как у собственника, только к ним добавляется дополнительно несколько пунктов:

• использование земли по назначению.
• Руководствоваться экологическими, санитарно-гигиеническими, строительными и пр. нормами.
• Соблюдать правила пожарной безопасности.
• Следить за чистотой участка, избегать негативного воздействия.
• Сохранять спецзнаки, которые установлены на участках (например, геодезические).
• Осуществлять выплаты за землю своевременно.
• Использовать участки своевременно, если предусмотрены сроки освоения.

Документы, подтверждающие право владения землей

Чтобы совершать различные сделки с землей, нужно иметь подтверждающие документы. Документы на право владения землёй это: договора купли-продажи, ренты, мены либо дарения, либо, документы, подтверждающие наследство, акт гос. органов, свидетельства о собственности на участок.

Список необходимых бумаг содержится в ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав». Так как закон был принят в 1997 году, сейчас этот список неполный. Каждая бумага должна быть составлена согласно действующему законодательству и иметь полную информацию.

Перечень документов на право владения землёй:

1. свидетельствующий документ о право пожизненного наследуемого владения участком – для собственника.
2. Свидетельство, подтверждающее право бессрочного обладания земли – для арендаторов.

Право на пожизненное владение землёй

Право пожизненного владения земельным участком – это пользование и владение земельным участком. Имеет отличие с собственностью: вы не сможете распоряжаться участком. Но руководствуясь Земельным Кодексом ст. 31 у вас есть возможность передавать его по наследству.

Это владение землёй подразумевает следующие положения:

1. Это разрешено исключительно физическим лицам, а для различных фирм и предприятий недоступно.
2. До конца жизни владеть можно муниципальной, а также государственной землей.
3. Владелец земли может возводить сооружения.
4. В реестре необходимо оформить право пожизненного владения участка.

По ст. 45 Земельного Кодекса прекращение пожизненного владения принудительно:

• нарушение правил использования участка;
• при нужде государства.

По желанию:

• выкуп земельного участка;
• гражданин отказывается от участка.

Теперь вы ознакомлены с правом на владение землёй в полной мере. Данные знания помогут вам избежать каких-либо непонятных ситуаций и проблем при столкновении с данным вопросом.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.